La Tierra del SuresteLa Tierra del SuresteExpediente 04 · Tierra, expropiación y patrimonio en el suresteFile 04 · Land, expropriation and wealth in the southeast
El 5 de marzo de 2024 el gobierno publicó cuatro decretos de expropiación para el Tren Maya. Mismo proyecto, mismo tipo de terreno, misma fecha. El más barato se pagó a 184 mil pesos por hectárea. El más caro, a 7.2 millones.On March 5, 2024 the government published four expropriation decrees for the Maya Train. Same project, same land type, same date. The cheapest was paid at 184,000 pesos per hectare. The most expensive, at 7.2 million.
Si nunca has leído un expediente de lavado de dinero, esta sección es para ti. No hay términos técnicos. No hace falta saber nada de leyes.If you have never read a money laundering file, this section is for you. No technical terms. You need to know nothing about law.
Imagina que alguien gana dinero de una manera que no puede explicar. No puede llegar al banco con maletas de efectivo, porque el banco está obligado a preguntar de dónde salió.Imagine someone earns money in a way they cannot explain. They cannot walk into a bank with suitcases of cash, because the bank is required to ask where it came from.
Entonces necesita convertir ese dinero en algo que sí se pueda explicar. Una casa. Un terreno. Un negocio. Cuando el dinero se convierte en un bien, deja de parecer sospechoso y empieza a parecer patrimonio.So they need to turn that money into something that can be explained. A house. A plot of land. A business. When money becomes property, it stops looking suspicious and starts looking like wealth.
Eso es lavar: no limpiar billetes, sino cambiar la historia del dinero.That is laundering: not cleaning bills, but changing the money’s story.
Porque un terreno tiene tres ventajas para quien quiere esconder algo. No se puede mover, pero tampoco se puede revisar fácil. Sube de valor con el tiempo. Y se puede poner a nombre de una empresa en lugar de una persona.Because land has three advantages for someone who wants to hide something. It cannot be moved, but it also cannot be easily inspected. It rises in value over time. And it can be put under a company’s name instead of a person’s.
Ese último punto es el importante. Si el comprador es una persona, hay un nombre. Si el comprador es una empresa, hay unas siglas. Y detrás de las siglas puede no haber nadie visible.That last point is the important one. If the buyer is a person, there is a name. If the buyer is a company, there are initials. And behind the initials there may be no one visible.
Durante años, Estados Unidos fue el lugar preferido para guardar dinero mexicano. Comprabas un departamento en Miami a nombre de una empresa, pagabas en efectivo, y nadie tenía que decir quién era el verdadero dueño.For years, the United States was the preferred place to keep Mexican money. You bought an apartment in Miami under a company name, paid cash, and no one had to say who the real owner was.
Eso cambió el 1 de marzo de 2026. Desde ese día, quien compre una casa en efectivo a nombre de una empresa está obligado a declarar quién es el dueño real. En todo el país. Sin monto mínimo.That changed on March 1, 2026. Since that day, anyone buying a house in cash under a company name must declare who the real owner is. Nationwide. With no minimum amount.
En pocas palabras: Estados Unidos dejó de ser un buen lugar para esconderse.In short: the United States stopped being a good place to hide.
Ocho meses antes de que Estados Unidos cerrara esa puerta, México abrió una.Eight months before the United States closed that door, Mexico opened one.
El 7 de noviembre de 2025 se publicó en el Diario Oficial la Ley de Ingresos para 2026. En su Artículo Vigésimo Cuarto Transitorio hay un programa: quien tenga dinero en el extranjero puede traerlo a México pagando solo 15% de impuesto.On November 7, 2025, the 2026 Revenue Law was published in the Official Gazette. In its Twenty-Fourth Transitory Article there is a program: anyone with money abroad can bring it to Mexico paying only 15% tax.
Tiene fecha límite: 31 de diciembre de 2026. Y el dinero que entra debe invertirse en activos fijos, en proyectos del Plan México o en los Polos de Desarrollo, que están en el sur y el sureste.It has a deadline: December 31, 2026. And the money that enters must be invested in fixed assets, in Plan México projects or in the Development Poles, which are in the south and southeast.
La última vez que México hizo esto fue en 2017, con una tasa de 8%. Regresaron 384 mil millones de pesos. Y de aquel programa quedó escrito algo que hoy pesa: no tuvo mecanismos efectivos para verificar el destino final de los recursos.The last time Mexico did this was in 2017, at an 8% rate. 384 billion pesos came back. And of that program something was written that weighs today: it had no effective mechanisms to verify the final destination of the funds.
En una frase:In one sentence: el lugar donde el dinero se podía esconder se volvió transparente, y al mismo tiempo se abrió una puerta legal, con fecha de cierre, para traerlo a México y ponerlo en tierra del sureste.the place where money could hide became transparent, and at the same time a legal door opened, with a closing date, to bring it into Mexico and put it into southeastern land.
Es una técnica con nombre propio: partir una cantidad grande en muchas pequeñas para que ninguna llame la atención. Si mandas un millón de golpe, salta una alerta. Si mandas mil transferencias pequeñas, cada una pasa desapercibida.It is a technique with its own name: splitting a large amount into many small ones so none draws attention. If you send a million at once, an alert fires. If you send a thousand small transfers, each goes unnoticed.
Se le llama hormigueo o pitufeo, y en Estados Unidos tiene un delito propio, el structuring. Lo explico porque es la forma más común de mover dinero sin dejar una sola huella grande. No estoy afirmando que alguien en particular lo haya hecho: estoy explicando cómo funciona el mecanismo que la autoridad busca.It is called ant-hauling or smurfing, and in the United States it has its own offense, structuring. I explain it because it is the most common way to move money without leaving a single large trace. I am not claiming any particular person did it: I am explaining how the mechanism the authorities look for works.
El gobierno paga la tierra que necesita para una obra. Para eso hace un decreto, dice cuántas hectáreas toma y cuánto paga. Todo eso se publica.The government pays for the land it needs for a project. It issues a decree, states how many hectares it takes and how much it pays. All of that is published.
El 5 de marzo de 2024 se publicaron cuatro decretos del Tren Maya el mismo día. Saqué la cuenta más simple del mundo: dividir lo que se pagó entre las hectáreas.On March 5, 2024, four Maya Train decrees were published on the same day. I did the simplest math in the world: divide what was paid by the hectares.
En un ejido de Yucatán la hectárea salió en 184 mil pesos. En uno de Campeche, 7.2 millones. La misma obra. El mismo día. El mismo tipo de terreno. 39 veces de diferencia.In one Yucatán ejido the hectare cost 184,000 pesos. In a Campeche one, 7.2 million. Same project. Same day. Same land type. 39 times the difference.
Eso puede tener explicación: un terreno cerca de una ciudad vale más. Para eso existe el avalúo, que es el documento que justifica el precio. Y la Auditoría Superior de la Federación ya dijo que en varias de estas compras no hubo avalúos individuales.That may have an explanation: land near a city is worth more. That is what the appraisal is for, the document justifying the price. And the Federal Audit Office already said that in several of these purchases there were no individual appraisals.
Porque una casa guarda valor, pero no explica de dónde sale el dinero cada mes. Una gasolinera, una plaza comercial, un parque acuático o un casino sí lo explican: son negocios donde entra efectivo todos los días y nadie pregunta de quién es cada billete.Because a house stores value but does not explain where money comes from each month. A gas station, a shopping plaza, a water park or a casino do explain it: they are businesses where cash comes in every day and no one asks whose each bill is.
Y eso es exactamente lo que aseguró la Fiscalía de Tabasco en marzo de 2026: una gasolinera, una plaza comercial y un parque acuático. Quien dio fe fue la unidad que investiga operaciones con recursos de procedencia ilícita.And that is exactly what the Tabasco Attorney General seized in March 2026: a gas station, a shopping plaza and a water park. The seizure was witnessed by the unit that investigates operations with illicit funds.
Por eso lo digo así: buscar mansiones es buscar donde no está.That is why I put it this way: looking for mansions is looking where it is not.
Alguien tiene dinero que no puede explicar, o que quiere sacar de un país donde ya se volvió visible.Someone has money they cannot explain, or that they want out of a country where it has become visible.
Lo mueve. Puede ser de golpe, o en muchas partes pequeñas para no llamar la atención.They move it. It can be all at once, or in many small pieces to avoid attention.
Forma una empresa. La empresa, no la persona, será la dueña.They form a company. The company, not the person, will be the owner.
La empresa compra tierra o un negocio de efectivo, de preferencia donde el valor va a subir porque viene una obra.The company buys land or a cash business, preferably where value will rise because a project is coming.
El dinero ya no es dinero: es patrimonio. Y el patrimonio tiene una historia que sí se puede contar.The money is no longer money: it is property. And property has a story that can be told.
No estoy diciendo que traer dinero a México sea un delito. Es legal, está en la ley, exige que los recursos sean de origen lícito y que pasen por bancos o casas de bolsa reguladas, con trazabilidad documental.I am not saying bringing money into Mexico is a crime. It is legal, it is in the law, it requires the funds to be of lawful origin and to pass through regulated banks or brokerages, with documentary traceability.
No estoy diciendo que una diferencia de precio entre dos ejidos sea corrupción. Digo que exige un avalúo público que la explique, y que la propia auditoría ya documentó que en varios casos no lo hubo.I am not saying a price difference between two ejidos is corruption. I say it requires a public appraisal to explain it, and the audit office itself already documented that in several cases there was none.
No estoy diciendo que tal o cual político sacó su dinero de Estados Unidos para lavarlo aquí. No tengo ese documento y no lo voy a inventar. Lo que sí tengo es la ventana legal, su fecha de cierre y el antecedente de 2017 que no verificó destinos.I am not saying this or that politician pulled money out of the United States to launder it here. I do not have that document and I will not invent it. What I do have is the legal window, its closing date and the 2017 precedent that did not verify destinations.
Un aseguramiento es una medida cautelar, no una condena. Toda persona nombrada conserva su presunción de inocencia.A seizure is a precautionary measure, not a conviction. Every person named retains their presumption of innocence.
Lo que exijo es concreto:What I demand is concrete: que el Indaabin publique los avalúos que explican por qué una hectárea vale 184 mil pesos en un ejido y 7.2 millones en otro el mismo día. Y que Hacienda publique, sin nombres si es necesario, en qué se está invirtiendo el dinero que entra por la ventana de repatriación antes de que cierre en diciembre. Las dos cosas son información pública. Ninguna requiere filtrar nada.that Indaabin publish the appraisals explaining why a hectare is worth 184,000 pesos in one ejido and 7.2 million in another on the same day. And that the Finance Ministry publish, without names if necessary, what the money entering through the repatriation window is being invested in before it closes in December. Both are public information. Neither requires leaking anything.
Para hacerse rico con una obra pública no hace falta robarse un peso. Basta con saber por dónde va a pasar antes que los demás.To get rich off a public works project you do not need to steal a peso. It is enough to know where it will pass before everyone else.
El Estado paga la tierra a valor oficial, que casi siempre es bajo. Quien conoce el trazo con anticipación compra a precio de tierra rural. Cuando la obra se anuncia, ese mismo predio vale como suelo turístico. La ganancia no está en robar. Está en saber antes.The State pays for land at official value, which is almost always low. Whoever knows the route in advance buys at rural land prices. When the project is announced, that same plot is worth tourist land. The gain is not in stealing. It is in knowing first.
Esto no es una hipótesis mía. El propio presidente López Obrador lo dijo en público en abril de 2022: algunos comenzaron a comprar terrenos cuando se enteraron de por dónde iba a pasar el Tren Maya. Lo dijo para acusar a especuladores privados. Pero la frase abre una pregunta que nadie completó: ¿quiénes se enteraron primero, y cómo?This is not my hypothesis. President López Obrador himself said it publicly in April 2022: some began buying land when they found out where the Maya Train would pass. He said it to accuse private speculators. But the phrase opens a question no one completed: who found out first, and how?
Todos publicados el 5 de marzo de 2024. Todos para el mismo proyecto. Todos sobre terrenos de temporal, la categoría agrícola más modesta. El precio por hectárea es lo único que cambia.All published on March 5, 2024. All for the same project. All on rain-fed land, the most modest agricultural category. Price per hectare is the only thing that changes.
| EjidoEjido | SuperficieArea | IndemnizaciónCompensation | Por hectáreaPer hectare | BrechaGap |
|---|---|---|---|---|
| Catzín Chemax · Yucatán | 9 ha | $1,663,272 | $184,808 | 1.0× |
| Tixpéhual Tixpéhual · Yucatán | 26 ha | $18,962,722 | $729,335 | 3.9× |
| Sitpach Mérida · Yucatán | 15 ha | $14,093,000 | $939,533 | 5.1× |
| Luna Escárcega · Campeche | 5 ha | $36,344,952 | $7,268,990 | 39.3× |
El ejido Luna, en Escárcega, Campeche: 5 hectáreas por 36 millones 344 mil 952 pesos. El ejido Catzín, en Chemax, Yucatán: 9 hectáreas por 1 millón 663 mil 272 pesos. Si Luna se hubiera pagado al precio de Catzín, habrían sido 924 mil pesos. La diferencia es de 35.4 millones de pesos en un solo decreto.Ejido Luna, in Escárcega, Campeche: 5 hectares for 36,344,952 pesos. Ejido Catzín, in Chemax, Yucatán: 9 hectares for 1,663,272 pesos. Had Luna been paid at Catzín prices, it would have been 924,000 pesos. The difference is 35.4 million pesos in a single decree.
Precisión obligatoria: una diferencia de precio no prueba corrupción. El valor del suelo cambia legítimamente por cercanía a ciudad, acceso a servicios, uso permitido y benfechurías. Las superficies aquí citadas provienen del reporte periodístico de los decretos y están redondeadas; el polígono exacto vive en el texto íntegro del DOF. Lo que esta tabla acredita no es un delito: es que la autoridad debe explicar el avalúo. Y la ASF ya documentó que en varios casos no hubo avalúos individuales.Mandatory precision: a price difference does not prove corruption. Land value legitimately changes with proximity to a city, access to services, permitted use and improvements. The areas cited here come from press reporting of the decrees and are rounded; the exact polygon lives in the full DOF text. What this table establishes is not a crime: it is that the authority must explain the appraisal. And ASF already documented that in several cases there were no individual appraisals.
La ASF fue explícita sobre cómo se documentó la compra de tierra: Fonatur entregó papeles sin firma, sin folio asignado, sin persona responsable identificada y sin memorias fotográficas que respaldaran los levantamientos. No pudo acreditar que hubiera una valoración individualizada de cada predio.ASF was explicit about how land purchases were documented: Fonatur delivered papers with no signature, no assigned folio, no identified responsible person and no photographic records backing the surveys. It could not establish that each plot had an individualized appraisal.
También documentó el caso del predio Tamarindos, comprado el 10 de junio de 2021 para reubicar asentamientos del Tramo 2. Después se modificó la ruta, la reubicación nunca ocurrió y nunca se definió el destino del terreno.It also documented the Tamarindos plot, bought on June 10, 2021 to relocate settlements in Section 2. The route was then changed, the relocation never happened and the plot's use was never defined.
Fuente: Auditoría Superior de la Federación, informes de las Cuentas Públicas 2022 y 2023; MCCI documentó 286 acciones promovidas contra Fonatur y más de 280 observaciones entre 2019 y 2021.Source: Auditoría Superior de la Federación, 2022 and 2023 Public Account reports; MCCI documented 286 actions against Fonatur and over 280 observations between 2019 and 2021.
Cuando se revisa qué bienes aseguró realmente la autoridad en el sureste, el patrón no son mansiones.When you review what assets the authority actually seized in the southeast, the pattern is not mansions.
En marzo de 2026, la Fiscalía General de Tabasco aseguró tres inmuebles ligados a la estructura financiera del grupo La Barredora, encabezado según las autoridades por un exsecretario de Seguridad Pública del estado. Los inmuebles fueron: una gasolinera, una plaza comercial y un parque acuático, en el municipio de Centla.In March 2026, the Tabasco Attorney General's Office seized three properties tied to the financial structure of La Barredora, headed according to authorities by a former state Secretary of Public Security. The properties were: a gas station, a shopping plaza and a water park, in the municipality of Centla.
Quien dio fe del aseguramiento fue la Unidad de Delitos Patrimoniales y Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. No es lectura mía: es la unidad de lavado la que fue a asegurar un parque acuático.The seizure was witnessed by the Unit for Asset Crimes and Operations with Illicit Funds. This is not my reading: it is the money laundering unit that went to seize a water park.
Una casa guarda valor pero no explica ingreso. Una gasolinera, una plaza, un parque acuático y un casino hacen las dos cosas: guardan valor y justifican que entre efectivo todos los días sin que nadie pregunte de dónde salió. Y como a esa misma estructura se le atribuye el comercio de combustible robado, la gasolinera no es solo lavadora: es la salida natural del producto.A house stores value but does not explain income. A gas station, a plaza, a water park and a casino do both: they store value and justify cash coming in every day with no one asking where it came from. And since that same structure is credited with trading stolen fuel, the gas station is not just a washer: it is the natural outlet for the product.
A eso se suma lo documentado por Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad: veinte permisos de casino otorgados en 2024 a una operadora vinculada con empresas relacionadas con la familia del mismo exfuncionario.To that add what Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad documented: twenty casino permits granted in 2024 to an operator tied to companies related to the same former official's family.
En el sureste el patrimonio se esconde menos en residencias y más en negocios que respiran efectivo. Buscar mansiones es buscar donde no está.In the southeast, wealth hides less in residences and more in businesses that breathe cash. Looking for mansions is looking where it is not.
Presunción de inocencia: un aseguramiento es una medida cautelar, no una condena. Los delitos referidos son imputaciones de la autoridad y no existe sentencia firme. Toda persona nombrada conserva íntegra su presunción de inocencia.Presumption of innocence: a seizure is a precautionary measure, not a conviction. The offenses referred to are allegations by the authority and there is no final judgment. Every person named retains their presumption of innocence in full.
No hay filtración. Hay cuatro archivos públicos y un orden correcto para cruzarlos.There is no leak. There are four public archives and a correct order to cross them.
Los 127 decretos están en el Diario Oficial, con superficie y polígono. Dan el mapa exacto de dónde subió el valor del suelo.The 127 decrees are in the Official Gazette, with area and polygon. They give the exact map of where land value rose.
Por cada polígono, revisar las traslaciones de dominio de los 24 meses anteriores. Quién compró justo antes es la pregunta; el folio real es la respuesta.For each polygon, review title transfers from the previous 24 months. Who bought just before is the question; the registry folio is the answer.
Buena parte del suelo es ejidal. La conversión de régimen ejidal a propiedad privada justo antes de una obra es la señal más fuerte de información privilegiada.Much of the land is ejido land. Converting from ejido to private property right before a project is the strongest signal of inside information.
El hallazgo no es que un funcionario tenga bienes. Es la omisión. Ese fue el método con el que MCCI documentó una casa de 36.5 millones que una senadora no reportó.The finding is not that an official owns assets. It is the omission. That was the method MCCI used to document a 36.5 million peso house a senator did not report.
Los bienes rara vez están a nombre propio. Actas constitutivas, socios repetidos, mismo domicilio fiscal y mismo notario. La coincidencia de notario es la pista más subestimada del sureste.Assets are rarely in one's own name. Incorporation records, repeated partners, same tax address and same notary. The notary overlap is the most underrated clue in the southeast.
Si algún beneficiario compró allá, la regla vigente desde el 1 de marzo de 2026 obliga a declarar al dueño real en compras no financiadas por sociedades. Es la única ventana donde el prestanombres tiene que aparecer.If a beneficiary bought there, the rule in force since March 1, 2026 requires declaring the real owner in non-financed purchases by companies. It is the only window where the front man must appear.
Un padrón de propiedades de políticos en el sureste. No existe verificado. Quien lo ofrezca hoy lo está inventando.A registry of politicians' properties in the southeast. It does not exist verified. Whoever offers it today is inventing it.
Que la diferencia de precio entre ejidos sea corrupción. Afirmo que exige un avalúo público que lo explique, y la ASF ya dijo que en varios casos no lo hubo.That the price difference between ejidos is corruption. I claim it requires a public appraisal that explains it, and ASF already said in several cases there was none.
Direcciones particulares ni datos de familiares. El interés público alcanza al funcionario y al recurso público, no convierte una casa en blanco.Private addresses or family data. Public interest reaches the official and public funds; it does not turn a home into a target.
Quién compró los predios antes del decreto. Está en el Registro Público de la Propiedad, es público, y nadie lo ha abierto. Ahí está la historia.Who bought the plots before the decree. It is in the Public Property Registry, it is public, and no one has opened it. That is where the story is.
| DOF | Decreto de expropiación, ejido Tixpéhual, YucatánExpropriation decree, ejido Tixpéhual, Yucatán | AbrirOpen ↗ |
| DOF | Decreto, ejido El Centenario, Escárcega, CampecheDecree, ejido El Centenario, Escárcega, Campeche | AbrirOpen ↗ |
| DOF | Decreto, ejido Kopomá, YucatánDecree, ejido Kopomá, Yucatán | AbrirOpen ↗ |
| DOF | Decreto, ejido Escárcega, Campeche, Tramo 1Decree, ejido Escárcega, Campeche, Section 1 | AbrirOpen ↗ |
| DOF | Buscador del Diario Oficial de la FederaciónOfficial Gazette search engine | AbrirOpen ↗ |
| ASF | Sistema Público de Consulta de AuditoríasPublic Audit Consultation System | AbrirOpen ↗ |
| RAN | Registro Agrario NacionalNational Agrarian Registry | AbrirOpen ↗ |
| PDN | Declaraciones patrimoniales, Plataforma Digital NacionalAsset declarations, National Digital Platform | AbrirOpen ↗ |
| MCCI | Anomalías de Fonatur en el Tren MayaFonatur anomalies in the Maya Train | AbrirOpen ↗ |
| MCCI | Expropiaciones sin expediente en el RANExpropriations with no file in the RAN | AbrirOpen ↗ |
| MCCI | Red de empresas y contratos en el suresteCompany and contract network in the southeast | AbrirOpen ↗ |
| MCCI | Senadora omite declarar propiedad de 36.5 millonesSenator omits declaring a 36.5 million peso property | AbrirOpen ↗ |
| La Jornada | Los cuatro decretos publicados el 5 de marzo de 2024The four decrees published on March 5, 2024 | AbrirOpen ↗ |
| La Jornada | Daños al erario por 785 mdp en el Tren Maya, ASF785 million pesos in treasury damage in the Maya Train, ASF | AbrirOpen ↗ |
| Proceso | AMLO sobre quienes compraron terrenos al conocer el trazoAMLO on those who bought land upon learning the route | AbrirOpen ↗ |
| Proceso | Predios asegurados devueltos en CozumelSeized plots returned in Cozumel | AbrirOpen ↗ |
| Milenio | Aseguramiento de gasolinera, plaza y parque acuático en CentlaSeizure of gas station, plaza and water park in Centla | AbrirOpen ↗ |
Quién compró los predios en los meses anteriores a cada uno de los 127 decretos. No pido una filtración ni una investigación secreta. Pido que se abra el Registro Público de la Propiedad, que es público, y se contraste contra el Diario Oficial, que también es público. Y pido que el Indaabin publique los avalúos que explican por qué una hectárea vale 184 mil pesos en un ejido y 7.2 millones en otro el mismo día.Who bought the plots in the months before each of the 127 decrees. I am not asking for a leak or a secret investigation. I am asking that the Public Property Registry, which is public, be opened and contrasted against the Official Gazette, which is also public. And I am asking that Indaabin publish the appraisals explaining why a hectare is worth 184,000 pesos in one ejido and 7.2 million in another on the same day.